在賣房過程中橫生枝節(jié)的故事！不遷戶口會罰款？

當(dāng)代人在整合自有資產(chǎn)時或者通過房屋置換改善居住條件時，常常會選擇出售原有房屋。   那么在出售房屋時需要注意什么問題呢？按期交付房屋？協(xié)助買方辦理貸款？辦理房屋過戶手續(xù)？   如果你以為做好這些就萬事大吉了，那么你就too young，too simple！     今天，   小編帶大家來看一起   在賣房過程中橫生枝節(jié)的故事~   案情回顧   賣房一年后才發(fā)現(xiàn)戶主另有其人   2014年，魯載碼從所在單位購得位于本市X路房屋一套。     2015年底，魯載碼與黎芙芙簽訂了房屋買賣合同，將該房屋出售給黎芙芙。兩人在合同中除了約定價款、過戶等主要事項外，還約定魯載碼必須在房屋交接前將原房屋內(nèi)的戶口遷出，否則每逾期一日，魯載碼需按房屋價款的萬分之五向黎芙芙支付賠償金，直至戶口遷出時止。   由于魯載碼購得該房后并未實際居住，也從未將自己及家人的戶口遷入其中，所以魯載碼很自然地認(rèn)為該房屋內(nèi)無需要遷出的戶口，故而對上述關(guān)于戶口的條款未予理會。   2016年1月上旬，魯載碼向黎芙芙交付了房屋。不久，黎芙芙如期取得房屋產(chǎn)權(quán)證。   然而，黎芙芙之后意外發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)竟然存在一個叫姚某的戶口！   這是怎么一回事呢？   原來早在2010年（當(dāng)時魯載碼還未購得該套房屋），案外人姚某使用偽造房產(chǎn)證的方式，神鬼不知地把自己的戶口遷入了該房屋內(nèi)，而該情況一直未被發(fā)現(xiàn)。魯載碼購房時也absolute沒想到房子里竟會有陌生人的戶口，所以賣房的時候也未想過要查詢一下房屋內(nèi)的戶口登記情況。   由于魯載碼沒有依約將房屋內(nèi)原有戶口遷出構(gòu)成違約，黎芙芙于2018年一紙訴狀將魯載碼訴到法院，要求魯載碼從2017年1月9日起至戶口遷出之日止，按每日1440元的標(biāo)準(zhǔn)向其支付違約金。   法院判決   賣方構(gòu)成違約，需賠償違約金   一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)按約履行自己的義務(wù)。魯載碼至今尚未將系爭房屋內(nèi)原有戶口全部遷出，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。     由于戶口遷移非房屋買賣合同的主要義務(wù)，違約所承擔(dān)的責(zé)任不應(yīng)超過房屋買賣合同主要義務(wù)違約所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而雙方約定解除合同的違約金為總房價款的20%，故best終判決魯載碼向黎芙芙支付逾期遷移戶口違約金（按每日1,440元計算，自2017年1月9日起至原有戶口遷出該房屋之日止，總額不超過576,000元）。   魯載碼在該案判決生效后向上海二中院申請再審。   上海二中院認(rèn)為，上述案外人姚某偽造房產(chǎn)證將自己戶口遷入系爭房屋的事實，認(rèn)定魯載碼與姚某并無身份上的關(guān)系，且魯載碼對系爭房屋內(nèi)存在姚某戶口之事并不知情，故魯載碼僅應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對系爭房屋內(nèi)戶口情況未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)的責(zé)任。   需要特別指出的是，魯載碼在得知房屋內(nèi)存在未遷出戶口后，積極通過刑事報案手段，協(xié)助法院取得了姚某通過非法手段將戶口遷入系爭房屋的證據(jù)，此后，更借助公安力量啟動戶口糾錯程序，將姚某戶口強制遷回遷出地址，消除了違約情形。   魯載碼對于自己未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)的過錯也有認(rèn)識，愿意向黎芙芙作適當(dāng)?shù)馁r償，所以，再審綜合考量該案的實際情況，酌情作出了相應(yīng)的改判，調(diào)減原判認(rèn)定的違約金，判令魯載碼應(yīng)當(dāng)一次性支付黎芙芙違約金10萬元。   法官說法   絕大多數(shù)買房人都忌諱購買的房屋內(nèi)存在他人戶口，所以房屋買賣合同中一般都會有出售方需要清潔房屋內(nèi)戶口的條款。該項義務(wù)雖然不是房屋買賣合同的主要義務(wù)，但一旦違反也會構(gòu)成違約。   因而在房屋買賣交易中，出售方需要注意除了履行按期騰退房屋、交付房屋、轉(zhuǎn)讓過戶這些主要義務(wù)之外，還應(yīng)當(dāng)對房屋內(nèi)的戶口問題予以關(guān)注，特別是自身也是通過二手房交易取得的房屋進行轉(zhuǎn)讓時，至少應(yīng)當(dāng)?shù)綉艏怯洸块T進行相應(yīng)的確認(rèn)，以免節(jié)外生枝，給自己造成不必要的損失。